【财经分析】消费基础设施REITs规模有望达万亿级别 专家：掘金其中需要抓住关键方面
新华财经重庆7月8日电（记者 董道勇）在7日重庆举行的“民生 消费 产业REITs发展峰会”——“消费与文旅专题”平行论坛上，与会嘉宾表示，消费基础设施资产存量大、质量高，目前消费基础设施REITs的发行工作在积极探索过程中，未来有望达到万亿级别，但掘金其中需要抓住申报、审核、运营管理等关键方面。
消费基础设施REITs规模有望达万亿级别
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今年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“236号文”），明确提出“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”
“消费基础设施REITs前景广阔。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，目前消费基础设施REITs的发行工作在积极探索过程中。消费基础设施资产存量大、质量高，未来消费基础设施REITs规模有望达到万亿级别，前景十分广阔。
上海证券交易所债券业务部总监助理、市场发展办负责人闫亮认为，REITs作为创新型金融工具，既为消费与文旅资产提供上市新途径，又为产业投资建立投融管退全过程的资本循环体系，未来还可以通过扩募，享有未上市资产的潜在增值收益。
华泰证券（上海）资产管理有限公司董事总经理、不动产基金部总经理司晓彬表示，目前国内消费基础设施行业是试点行业当中市场化程度最高的行业，呈现资产存量大、发展势头猛、参与主体多元的特点，通过各商贸零售企业和商业地产开发企业的发展带动消费基础设施行业不断扩容。
“面对这一存量大、主体多、扩容快的旺盛市场，公募REITs的引入在繁荣资本市场的同时也能有效推动实体经济发展。”司晓彬说。
抓住消费基础设施REITs申报、审核、运营管理等关键方面
如何参与到消费基础设施REITs之中？针对236号文中对于消费基础设施的要求，徐成彬从政策要求出发，围绕项目申报、审核、运营管理等方面，对消费基础设施发行REITs的重点关注问题做出详实剖析和阐释。
徐成彬指出，消费基础设施REITs项目在申报、审核、运营管理等方面应关注十项要点：一是入池底层资产是产权明晰的商业项目，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，发起人合法直接或间接拥有所有权，项目公司依法持有底层资产；二是原始权益人是不涉房的独立法人主体，在资产、业务、财务、人员、机构等方面与商品住宅开发业务有效隔离，保持相对独立；三是项目用地一般以商业用地为主，符合土地管理相关规定；四是法定的投资管理手续应补尽补，根据相关政策要求按规办理；五是租户业态结构与租约期限配置要得当，收入来源包括商铺租金、物业费、车位费及其他（如餐饮服务），租约期限长短结合；六是项目历史和预期收益均应持续稳定，关注项目现金流投资回报、关联交易定价公允性和交易可持续性，以及未来收益增长潜力；七是资产估值核心参数假设应有根有据，资产估值基准值、增长率和折现率等参数选取应秉持谨慎原则；八是资产运营管理机构有能力和激励奖惩机制，注重运营管理能力的建设和提升；九是原始权益人对土地增值税等税收承担兜底责任，原始权益人应按照法律法规要求，对税费承担所有相关经济和法律责任；十是净回收资金严禁流入商品住宅等领域，原始权益人应建立回收资金管理制度，严控回收资金投向。
司晓彬从金融机构角度出发，认为消费基础设施REITs发行主体的“房地产开发”资质处理问题、消费基础设施的综合体拆分问题等问题需要重点关注。
“另外，推进REITs工作时，企业端和投资端关注问题有所不同，如企业端主要会关注资产不同退出渠道之间估值的差异，投资端更关注资产运营质量能否带来预期的收益，而基金管理人、运营管理机构的运营管理能力则是重中之重。”司晓彬说。
作为新加坡REITs的先行者和领导者，凯德投资（中国）人民币基金和商用基金董事总经理伍佩菡强调，凯德投资聚焦于不动产领域的投资及资产管理和基金管理。她表示，从海外经验看，REITs管理的内涵是资产管理和资本管理的结合。作为专业的REITs管理人，出发点和立足点是为投资者带来可持续的稳定回报，以专业能力创造价值，才能做大做强，行稳致远。
记者从会议现场了解到，在发展初期，新加坡REITs市场与国内当前情况类似，都是从单一资产类别起步，再逐步向多资产类别演变。伍佩菡表示，近年来，凯德旗下的消费和办公REITs顺应市场趋势完成体系内的整合，扩大规模巩固领先地位的同时，以多元化的投资组合驱动增长并提升流动性。
“商办市场进入存量时代，如何在存量市场去挖掘增量价值是资产管理者的核心命题。”伍佩菡说，消费资产不只是提供租赁空间，而要为租户和消费者提供独特的产品、服务和内容，创造需求引领行业发展。精细化的运营管理和主动的资产提升计划，是运营方不可或缺的核心能力。
编辑：郭洲洋
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